1. 不動産投資に関するトラブル
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不動産投資に関する悩み

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増加する不動産投資の相談内容

NPOよつばでは近年下記のような不動産投資に関するお悩みが多数寄せられています。→NPOよつばには下記のような不動産投資に関するお悩みが寄せられています。
■業者から言われるままに購入してしまったが先々が不安
(東京都在住 男性Kさん)
■ウェブサイト内で知り合った方から良い資産運用がある等と言われ、投資用マンションの購入を勧められ将来のためにと思い購入をしたが、不安でしょうがない
(東京都在住 女性Iさん)
■勧誘時の収支説明と物件購入後の収支が全く違う
(愛知県在住 女性Nさん)
■半ば強引な勧誘に合い物件を購入してしまったが、何とか無かった事にできないか
(広島県在住 男性Hさん)
■現在の物件評価額を知りたい、今後の運用シミュレーションをしてみたい
(北海道在住 男性Sさん)
■賃料が下がってしまい毎月の持ち出し金が増えて返済が苦しい
(神奈川県在住 男性Eさん)
■業者の販売内容、契約内容、勧誘方法に不信感を持っている
(愛知県在住 男性Mさん)
■様々な業者からの通知や勧誘行為が後を絶たず困っている
(東京都在住 男性Aさん)
■家賃保証の会社から契約を打ち切られてしまい家賃保証が受けられず先々が不安だ
(千葉県在住 女性Sさん)
■業者が倒産したり担当者が退職してしまったりと、連絡が取れなくなり今後どうすればよいか分からない
(大阪府在住 男性Yさん)
■物件を売却したいが、残債が売却金額を上回っているため売るに売れない
(兵庫県在住 男性Oさん)

販売行為について

昨今メディアにも取り上げられている「デート商法による販売行為」「長時間に及ぶ勧誘」「リスクがないような説明、運用シミュレーションをされた際の虚偽だと言わざるをえない説明」「契約後に金利の安い銀行に借り換える等の虚偽の説明」等のケースは法律で契約の取り消しや不当利得返還請求の対象になる可能性もあるとのことです。

※消費契約法の不法行為
不実告知(4条1項1号)・・・嘘の説明をする
断定的判断(4条1項2号)・・・ 将来どうなるか分からないことを断定した説明をする
不告知(4条2項)・・・ 不利益な内容をわざと説明しない
不退去(4条3項1号)・・・ 帰ってほしいといっても帰えらず勧誘を続けられ契約に至る
監禁(4条3項2号)・・・ 帰りたいといっても帰らせてくれず勧誘を続けられ契約に至る
※取消しできる期間は追認できる時から6ヶ月契約締結の時から5年

購入後について

「物件の資産価値が上がる」「立地がいいから家賃は下がらない」「家賃保証(サブリース契約)をするので収 入は安定している」「節税効果によりトータルではプラスになる」「生命保険代わりになる」等の説明は、あくまでも販売者側の断定的な提供であり確実なものではなく、新築物件は販売価格が相場より2~3割高めに設定されていたり「今後も同額の家賃収入を得られる」「家賃保証(サブリース契約)はずっと続く」等は不確かな部分であることや家賃保証に関しましては元々、設定賃料が低くされており相場より10~20%も低いこともあったり、契約書には必ず改定条項があり、更新の度に見直され、保証家賃が平均7~15%下げられたり、なかには30%引き下げられた例もあります。

家賃保証・賃料一例

不動産

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増加する不動産投資の相談内容

NPOよつばでは近年下記のような不動産投資に関するお悩みが多数寄せられています。
■業者から言われるままに購入してしまったが先々が不安だ
■あるサイト内で知り合った方から良い資産運用がある等と言われ、投資用マンションの購入を勧められる。将来のためにと思い購入をしたが、不安でしょうがない
■勧誘時の収支説明と物件購入後の収支が全く違う
■半ば強引な勧誘に合い物件を購入してしまったが、何とか無かった事にできないか
■現在の物件評価額を知りたい、今後の運用シミュレーションをしてみたい
■賃料が下がってしまい毎月の持ち出し金が増えて返済が苦しい
■業者の販売内容、契約内容、勧誘方法に不信感を持っている
■今後の確定申告をどうすればよいかわからない
■サブリースの会社から契約を打ち切られてしまい家賃保証が受けられず、先々が不安だ
■業者が倒産したり担当者が退職してしまったりと、今後どうすればよいか分からない
■物件を売却したいが、残債が売却金額を上回っているため売るに売れない
相談内容は様々ですが、お話を伺うと大半の方が元々投資家だったという訳ではなく不動産投資に全く
興味が無かったが、業者から半ば強引な勧誘を受け購入してしまったり、サイト内で知り合った方から
勧誘を受けて物件を購入させられたというケースが多いようです。

執拗な勧誘

自宅や会社に執拗な電話勧誘があり、半ば強引に会う約束をさせられる。営業担当者と会い、長時間に及ぶ勧誘をされ、生命保険や年金対策になるとの説明や非現実的なシミュレーション、リスクがないような説明、時には非難するような言動を受け購入する意思を見せるまで終わらない。帰って検討すると告げても帰してはもらえず、考える時間を与えない。最終的には押しに負けるか疲弊し、契約をしてしまう。購入後も勧誘行為は続き2件3件と購入してしまうケースも多い。また、別の業者からの勧誘行為も増え“物件を買わないか”“お持ちの物件を売却しないか”“管理会社を変えませんか”等と執拗な勧誘が後を絶たない。

デート商法

昨今、報道や雑誌にも取り沙汰されている所謂デート商法の一種。ターゲットは男女問わず30代から年収も400万円以上、仕事が忙しく時間が余り取れない方、公務員や看護師等の医療系と堅い職種の方が多く、コミュニティサイトを介して知り合った相手や知人と称して紹介された人物とのメール交換から始まり実際に会って食事をしながら折をみて交際をほのめかされたり、良い資産運用がある、将来のために等と投資用マンションの購入を勧められる。相手に嫌われたくないという思いや少しでも不動産投資に関して興味を持つと紹介者の勤務先や不動産関連の事務所に連れていかれ、マンション投資に関しての非現実的なシミュレーション等をされ、紹介された物件であれば全くリスクがないような説明を受け購入を決めてしまう。契約後、紹介者と初めのうちは連絡が取れてはいるが、徐々にターゲットから離れていき、しまいには音信不通となる。販売業者等も中には倒産していたり、移転と称して姿をくらますこともあるらしく、そのまま泣き寝入りしてしまうというケースが多い。

まとめ

購入経緯やきっかけも様々ですが、多くの場合で担当者の説明では立地がいいから家賃は下がらないとかサブリース契約(家賃保証)をするから収入は安定する、マンション経営はリスクが少ない、絶対に損はしない、節税対策になるからトータルではプラスになる等と利益になる点ばかりを強調し客観的な市場価値を提示しないばかりか、不動産投資をするに当たっての不利益になる事実を告げない(嘘や偽りではないにしても故意に真実を伝えない)非現実的なシミュレーション(ローン期間中、家賃・管理費・修繕積立金が一定での想定等)で資金計画を提示され、あたかも紹介される物件であれば、リスクはないかのような説明だったので契約したのにもかかわらず、数年経って家賃が減額されたりサブリースの契約を解除されたりと、大抵4年から5年目で色々と問題が出始めるようです。

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・ 今後どうすればよいか分からない
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